Élodie et Julien avaient un appartement dans le 11e, deux salaires confortables et une vue imprenable sur la cour d'un immeuble haussmannien. Trois ans plus tard, ils accueillent leurs premiers voyageurs dans un mas du Luberon, entre les lavandes et un vieux tilleul. Voici leur histoire, sans filtre : le déclic, la recherche, les travaux, la première saison, les galères et les vrais chiffres.
Le déclic : un dimanche soir de trop
« Tout a commencé un dimanche soir d'octobre, se souvient Élodie. Julien préparait ses réunions du lundi, moi je fixais le plafond en me demandant à quoi ressemblerait notre vie dans dix ans si on ne changeait rien. » À l'époque, elle est cheffe de projet dans une agence de communication, lui chef de rang devenu responsable de salle dans un restaurant parisien. Deux métiers prenants, deux semaines de vacances passées chaque été dans le Sud, et cette phrase revenue trop souvent : « On serait tellement mieux ici. »
Le couple ne se lance pas sur un coup de tête. Pendant tout un hiver, ils listent ce qu'ils veulent vraiment : travailler ensemble, recevoir, cuisiner, être dehors. Julien connaît la restauration et l'accueil ; Élodie sait vendre, gérer un planning, tenir un site. Reprendre un mas avec des gîtes coche toutes les cases. « On ne fuyait pas Paris, précise Julien. On allait vers quelque chose. La nuance est importante, parce que les jours difficiles, c'est elle qui vous tient. »
La recherche : neuf mois, trente visites, beaucoup de déceptions
Commence alors une longue traque. Ils se fixent un cadre clair : la Provence, un bien avec au moins deux logements meublés déjà loués pour ne pas repartir de zéro, un potentiel table d'hôtes ou piscine, et surtout un chiffre d'affaires existant à reprendre plutôt qu'à inventer. « On voulait racheter une activité, pas juste des murs. La différence entre les deux, c'est deux ans de galère en moins. »
Les visites s'enchaînent, souvent décevantes : des photos flatteuses cachant des toitures à refaire, des « gîtes rentables » à 20 % d'occupation réelle, des vendeurs incapables de sortir le moindre bilan. Élodie apprend à réclamer systématiquement trois choses avant même de se déplacer : les taux d'occupation des deux dernières saisons, le détail du chiffre d'affaires par logement, et la liste des travaux réalisés. « Un vendeur sérieux a ces chiffres. Quand on vous répond "à peu près", vous savez déjà. »
- Le budget de départ : 480 000 € pour le foncier, plus une enveloppe travaux qu'ils voulaient garder sous les 60 000 €.
- Les critères non négociables : deux gîtes déjà exploités, un terrain avec point d'eau, à moins de 25 minutes d'un village vivant.
- Le drapeau rouge récurrent : des propriétaires vendeurs qui gonflent le CA « saison exceptionnelle » sans montrer les années normales.
Le coup de cœur (et la tête froide)
Le mas, ils le visitent un matin de mai. Une bâtisse en pierre du XVIIIe, deux gîtes indépendants de 4 et 6 personnes aménagés dans les anciennes granges, une piscine à remettre en état et ce fameux tilleul devant la terrasse. « On a su en dix minutes, avoue Élodie. Mais on s'était juré de ne jamais acheter sur le coup de cœur seul. »
Ils reviennent donc deux fois, dont une avec un artisan pour chiffrer les travaux, et épluchent les trois dernières saisons : le couple de vendeurs partait à la retraite après avoir tourné à 62 % d'occupation sur la haute et moyenne saison, pour un chiffre d'affaires locatif d'environ 41 000 € par an sur les deux gîtes. Des chiffres crédibles, cohérents avec la zone, vérifiables sur les plateformes de réservation. C'est ce qui achève de les décider.
« Le coup de cœur nous a fait visiter. Ce sont les chiffres qui nous ont fait signer. Sans les bilans, on n'aurait jamais osé. »
Le financement : le nerf de la guerre
Vient l'étape la moins romantique et la plus décisive. Avec 90 000 € d'apport tirés de la vente de leur appartement parisien, ils montent un dossier de reprise. La banque ne finance pas un rêve : elle finance un business plan. « On est arrivés avec les bilans du vendeur, un prévisionnel prudent et une projection de trésorerie mois par mois. Le banquier nous a dit que c'était rare de voir un dossier aussi carré pour un projet de gîtes. »
Le prêt est accordé sur 20 ans, avec une réserve de trésorerie exigée par la banque pour absorber la première saison. Un détail qui les sauvera. Pour ne pas se tromper dans les projections, le couple s'appuie sur des repères solides : ils comptent une occupation volontairement basse la première année, gardent une marge pour les charges (taxe foncière, assurances, énergie, ménage, commissions des plateformes) et refusent de compter sur la piscine ou la table d'hôtes tant qu'elles ne sont pas opérationnelles.
Les travaux : moins glamour que sur Pinterest
L'acte signé en septembre, le couple s'accorde l'automne et l'hiver pour remettre le bien à niveau avant la saison. La liste est longue mais maîtrisée : réfection de la piscine, mise aux normes électriques d'un des deux gîtes, isolation des combles pour améliorer le DPE, rafraîchissement de la décoration et achat de linge et d'électroménager neufs. « On avait budgété 58 000 €. On a fini à 71 000. C'est la règle : ajoutez 20 % à toutes vos estimations, vous ne serez jamais loin de la vérité. »
Julien met la main à la pâte, ponce, peint, monte les meubles. Élodie, elle, construit la marque : nouveau nom, séances photo au bon moment de la journée, fiches soignées sur les plateformes, calendrier de réservation, réponses aux messages en moins d'une heure. « Un gîte à moitié rénové mais bien photographié et bien géré se remplit mieux qu'un gîte parfait dont personne ne connaît l'existence. »
La première saison : montagnes russes
Les premières réservations tombent en février pour l'été. « J'ai pleuré devant l'écran à la première, se souvient Élodie. Des inconnus payaient pour venir dormir chez nous. » Puis vient le réel : une fuite d'eau un 14 juillet à 22 h, un couple mécontent parce que la clim d'un gîte était sous-dimensionnée, des semaines à 100 % suivies d'un mois de septembre plus creux que prévu.
Le rythme surprend. Entre deux séjours, il faut nettoyer à fond, laver le linge, répondre aux demandes, gérer les arrivées et les départs le même jour. « On travaillait plus qu'à Paris, reconnaît Julien. Mais différemment. Le soir, on dînait sous le tilleul. On n'aurait échangé pour rien au monde. » Ils apprennent vite à embaucher une aide au ménage sur les grosses semaines, à bloquer eux-mêmes des jours de repos avant d'ouvrir le calendrier, et à limiter la table d'hôtes à deux soirs pour ne pas s'épuiser.
Les vrais chiffres, deux ans après
Aujourd'hui, le mas tourne. Après deux saisons pleines, le couple a fait progresser l'occupation de 62 à 71 % sur les deux gîtes, en travaillant surtout les ailes de saison (avril-mai, septembre-octobre) grâce à des offres longue durée et à une clientèle de télétravailleurs. Le chiffre d'affaires locatif est passé d'environ 41 000 € à près de 54 000 € par an, auquel s'ajoutent la table d'hôtes et quelques prestations (paniers du terroir, location de vélos).
- Occupation : 71 % en moyenne sur la saison (avril à octobre), contre 62 % à la reprise.
- CA locatif : ~54 000 € par an sur les deux gîtes, hors table d'hôtes et extras.
- Charges principales : taxe foncière, assurances, énergie, commissions plateformes, aide au ménage et petits travaux — à provisionner sérieusement dès le prévisionnel.
Pour comprendre comment ces revenus se transforment en revenu net réel, une fois toutes les charges et le crédit déduits, mieux vaut faire ses comptes en amont : nous avons détaillé la méthode dans notre article Acheter un gîte : quelle rentabilité en 2026 ?. Et si vous hésitez encore sur la région, notre sélection des 8 régions où acheter un gîte rentable aide à arbitrer entre coup de cœur et bon sens économique.
Ce qu'ils feraient différemment
Avec le recul, Élodie et Julien retiennent trois leçons. D'abord, surdimensionner la réserve de trésorerie : la première saison mange plus de cash qu'on ne l'imagine. Ensuite, ne jamais acheter sans bilans vérifiables — « un vendeur qui n'a pas ses chiffres vend un rêve, pas une activité ». Enfin, se garder du temps pour soi dès la première année, sous peine de transformer le rêve en burn-out.
« Est-ce qu'on referait le même choix ? Sans hésiter, conclut Julien. Mais mieux préparés encore. » Le couple envisage aujourd'hui d'aménager un troisième logement dans une dépendance, et regarde déjà, par curiosité, les gîtes à vendre autour d'eux — cette fois avec l'œil de ceux qui savent lire entre les lignes d'une annonce.
Questions fréquentes
Faut-il un apport pour reprendre un mas avec des gîtes ?
Dans la pratique, oui. Les banques attendent généralement 15 à 25 % d'apport sur ce type de projet, plus une réserve de trésorerie pour absorber la première saison. Un dossier appuyé sur les bilans du vendeur et un prévisionnel prudent fait toute la différence. Pour structurer le vôtre, voyez notre guide Financer l'achat d'un gîte : prêt, apport et business plan.
Vaut-il mieux reprendre une activité existante ou créer de zéro ?
Reprendre une activité déjà exploitée fait gagner un temps précieux : une clientèle, des avis, un chiffre d'affaires vérifiable et souvent des logements déjà meublés. C'est le choix le plus sûr pour un premier projet, à condition d'exiger les taux d'occupation et les bilans réels des dernières saisons.
Combien de temps prend la recherche du bon bien ?
Comptez plusieurs mois de recherche active, avec de nombreuses visites décevantes avant le bon bien. Le secret : des critères écrits, un budget travaux majoré de 20 % et l'exigence systématique de chiffres avant de se déplacer. Parcourir régulièrement les annonces de gîtes à vendre aide à calibrer son œil et à repérer une bonne affaire quand elle passe.
